§3. Коммерческий наем

По договору коммерческого найма жилого помещения одна сто­рона — физическое лицо, собственник жилого помещения (наймо­датель) — обязуется за плату предоставить другой стороне — физиче­скому лицу (нанимателю) — жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

Такой договор заключается в письменной форме. Если договор за­ключен на срок свыше одного года, то он подлежит государственной регистрации.

Если в период действия договора будет произведен переход права собственности от первоначального наймодателя к другому лицу, то права нанимателя по договору коммерческого найма сохраняют силу.

Права и обязанности сторон по договору коммерческого найма

Наймодатель жилого помещения обязан:

• передать нанимателю свободное жилье в том состоянии, кото­рое пригодно для постоянного проживания;
• обеспечивать предоставление необходимых коммунальных услуг;
• осуществлять капитальный ремонт жилья.

Наймодатель имеет право:

• давать согласие нанимателю на предоставления жилья в поднаем;
• давать согласие на замену нанимателя;
• давать согласие на вселение временных жильцов.

Наниматель жилого помещения обязан:

• использовать жилье по целевому назначению, сохранять жилое помещение, поддерживая его в надлежащем состоянии;
• без согласия нанимателя осуществлять переустройство и пере­планировку жилья;
• вносить плату за жилье в установленный срок и оплачивать ком­мунальные услуги, если стороны пришли к такому соглашению;
• проводить текущий ремонт жилья.

Наниматель жилого помещения имеет право:

• вселять несовершеннолетних граждан без согласия иных лиц;
• вселять на срок не более шести месяцев временных жильцов (пользователей) при предварительном согласии наймодателя и членов семьи нанимателя;
• предоставлять жилое помещение по договору поднайма при предварительном согласии наймодателя;
• на преимущественное право при заключении договора на но­вый срок.

Срок договора коммерческого найма:

1. ) краткосрочный договор, то есть заключенный на срок до од­ного года;
2. ) долгосрочный договор, то есть заключается на срок, не пре­вышающий пяти лет.

Если в договоре срок не определен, договор считается заключен­ным на пять лет.

Прекращение и расторжение договора коммерческого найма

Договор прекращается чаще всего в силу объективных причин: разрушение жилого помещения, смерть одиноко проживающего на­нимателя и т. д. Расторжение договора является одним из оснований его прекращения. Эти категории соотносятся как видовое и родовое понятие.

Договор расторгается по следующим основаниям:

1. По соглашению сторон.

2. По инициативе нанимателя. C согласия членов своей семьи, постоянно проживающих совместно, наниматель письменно уведомляет наймодателя за три месяца об окончании прожи­вания в жилье.

3. По инициативе наймодателя. По такому основанию договор расторгается только в судебном порядке в следующих случаях:

• при краткосрочном найме (до одного года) невнесения пла­ты за проживание более двух раз подряд; при долгосроч­ном найме (до пяти лет) невнесения платы в течение шести месяцев, если сам договор не предусматривает иной срок;
• разрушение, приведение жилого помещения в непригод­ность для проживания нанимателем или членами его семьи;
• использование жилого помещения не по назначению;
• систематическое нарушение прав и интересов соседей, проживающих в одном жилом помещении или смежных нанимателем или членами его семьи;
• бесхозяйное отношение по отношению к жилому помеще­нию нанимателями или членами его семьи.

4. По требованию любой из сторон договора. Такое основание предусматривает расторжение договора в судебном порядке, в случае если помещение становится непригодным для про­живания или аварийным.