§2. Общая долевая собственность

Для начала следует указать на то, что при долевой собственно­сти каждый ее участник владеет определенной долей именно в праве на вещь. Сама же вещь принадлежит всем со-собственникам одно­временно. Например, в многоквартирном доме каждому собствен­нику жилого помещения принадлежит определенная доля в праве собственности на общий коридор. При этом независимо от размера доли в таком праве все собственники могут пользоваться им. Подобное положение вещей не лишает собственников права определить на ос­нове соглашения порядок использования такого имущества (ст. 247 ГК РФ). Так, с согласия сособственников жилых помещений в много­квартирном доме можно отгородить часть коридора (поставить дверь в свой тамбур для двух или более квартир, организовать место для хранения под лестницей и т.д.). Кроме того, долевые со-собственники  могут договориться и о распределении доходов от использования общего имущества (ст. 248 ГК РФ), например, сдать в аренду подвал или цокольный этаж многоквартирного жилого дома.

Следует отметить, что владение и пользование долевой собствен­ностью может осуществляться по соглашению всех сособственников, на основе обычаев или же по решения суда. При этом размер доли в праве собственности определяет объем прав на общую вещь. То есть если один из сособственников реально владеет и (или) пользуется ча­стью общего имущества, которая больше его доли в праве собствен­ности, он должен компенсировать другим сособственникам такое превышение. Размер доли в праве собственности на вещь определяет и объем расходов, связанных с ее содержанием (например, при оплате коммунальных услуг, налогов и т.д.).

Распоряжение долевой собственностью также осуществляется, как правило, по соглашению всех ее участников (п. 1 ст. 246 ГК РФ). Однако каждый сособственник вправе распоряжаться своей долей по своему усмотрению. Единственное, что нужно учитывать в дан­ном случае, — это преимущественное право покупки доли остальными со-собственниками (п. 2 ст. 246 ГК РФ). То есть, по общему правилу, покупку доли в праве собственности в первую очередь нужно пред­ложить остальным сособственникам, а только потом — постороннему лицу. Из данного правила есть множество исключений, например, оно не применяется при продаже доли с торгов, при использовании доли в качестве вклада в уставный капитал юридического лица и т.д.

Чтобы преимущественное право покупки остальных сособственников  не было нарушено, продавец доли должен известить их о своем желании продать свою долю. Такое извещение должно быть вручено адресату в письменной форме (п. 1 ст. 165.1 ГК РФ). После получе­ния извещения остальные со-собственники могут приобрести долю или письменно отказаться от нее. Если этого не произошло в течение сроков, установленных законом (месяц для продажи недвижимости и десять дней для продажи движимого имущества), продавец может продать свою долю любому лицу. Однако условия продажи должны совпадать с теми, что предлагались со-собственникам общего имуще­ства. Аналогичные правила действуют и при заключении договоров мены в отношении доли в праве собственности на общее имущество.

Имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено по соглашению между со-собственниками, а если они не смогли договориться, то по решению суда. Существует два вари­анта такого раздела. Во-первых, долю можно выделить в натуре, то есть получить часть имущества (например, часть земельного участка), которая должна соответствовать размеру доли в праве собственности. Во-вторых, допускается выплата стоимости выделяемой части имуще­ства. Такой способ раздела общей долевой собственности применяет­ся в тех случаях, когда вещь разделить в натуре невозможно (напри­мер, гараж или небольшой садовый дом) или сами сособственники не желают его разделять (например, уменьшение размера земельного участка, используемого для ведения сельского хозяйства, приведет к существенному снижению объема урожая).

Раздел общего имущества может в данном случае иметь различные последствия. Так, если свою долю решили забрать все со-собственники , то долевая собственность прекращается полностью. Если же выделить необходимо только часть имущества, то право общей до­левой собственности прекращается только в отношении выделяемой части имущества, тогда как остальная часть имущества все еще будет находиться в долевой собственности.

В некоторых случаях распоряжение своей долей в праве общей собственности запрещено законом. Например, невозможно продать долю в праве собственности на часть придомовой территории или часть подъезда в многоквартирном жилом доме. Такая доля может быть реализована только вместе с основным имуществом (квартирой).