§1. Общие положения о договоре аренды

По договору аренды арендодатель передает или обязуется передать нанимателю имущество во временное владение и пользование или во временное пользование за плату на определенный срок. Законом могут быть предусмотрены особенности заключения и исполнения отдельных видов договора аренды.

Передача имущества в аренду не влечет передачу права собствен­ности на это имущество. Оно предоставляется другим лицам во вре­менное пользование или временное владение и пользование.

Документом, регламентирующим отношения аренды, является договор аренды. Он заключается в письменной форме на принципах добровольности и равноправия сторон.

По правовой природе договор аренды является:

• консенсуальным — договор считается заключенным с момен­та достижения сторонами соглашения по всем существенным условиям аренды;
• возмездным — соглашение, по которому сторона должна полу­чить плату или другое встречное требование для выполнения своих обязанностей;
• взаимным — наличие субъективных прав и обязанностей обеих сторон по договору аренды.

Содержание договора аренды определяется совокупностью его ус­ловий. В договоре аренды прежде всего должен быть определен пред­мет аренды (в том числе состав имущества, его описание), а также могут быть предусмотрены другие важные условия: срок, на который заключается договор аренды, арендная плата, права и обязанности сторон, порядок использования амортизационных отчислений, вос­становление арендованного имущества и условия его возврата и так далее. Условия договора аренды сохраняют свою силу и в случаях, когда после его заключения законодательством будут установлены правила, ухудшающие положение арендатора.

Арендодатель — собственник имущества, переданного в пользова­ние, или лицо, уполномоченное законом или собственником пере­давать имущество в аренду.

Арендатор — это лицо, заинтересованное в получении имущества в аренду.

Предмет договора — вещь, определенная индивидуальными при­знаками, которая сохраняет свой первоначальный вид при неодно­кратном использовании (непотребляемые вещи). Например, земель­ные участки и другие отдельные природные объекты, предприятия и иные имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудова­ние, транспортные средства и другие веши, которые не теряют своих природных свойств в процессе их использования (непотребляемые предметы). Законом могут быть установлены виды имущества, кото­рые не могут быть предметом договора аренды.

Форма договора — договор аренды на срок более года, а если хотя бы одна из сторон договора является юридическим лицом — незави­симо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимости, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации.

Срок действия договора — аренда заключается на срок, определен­ный договором. Если срок аренды не указан в договоре, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон имеет право в любой момент отказаться от договора, предупре­див об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимости за три месяца. Однако законом [Федеральный закон от 24.07.2008 № 161-ФЗ (ред. от 02.12.2019) «О содействии развитию жилищного строительства»] или договором может быть установлено другое время для предупреждения о расторжении договора аренды, за­ключенного на неопределенный срок. В то же время могут быть установ­лены максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды определенных видов имущества.

Арендная плата — за пользование имуществом необходимо платить своевременно. Порядок, сроки и условия арендной платы определяют­ся договором аренды. В случае, когда они не определены договором, считается, что установлены порядок, условия и сроки, которые обычно применяются при аренде аналогичного имущества при сопоставимых обстоятельствах.

Арендная плата устанавливается для всего арендуемого имущества в целом или отдельно для каждого из его компонентов в виде:

1. ) определенных в установленном размере платежей, которые осуществляются периодически или за один раз;
2. ) установленной доли продукции, плодов или доходов, полу­ченных в результате использования арендованного имущества;
3. ) предоставления арендатором определенных услуг;
4. ) передачи арендатором арендодателю вещи, предусмотренной договором, в собственность или аренду;
5. ) уступки арендатору договорных расходов по улучшению арен­дованного имущества.

Стороны могут предусмотреть сочетание этих форм арендной платы в договоре аренды. Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может быть изменен по соглашению сторон в течение срока, предусмотренного договором. Если иное не пред­усмотрено законом, арендатор имеет право требовать соответству­ющего уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не несет ответственности, условия использования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшилось.

Если иное не предусмотрено договором аренды, в случае суще­ственного нарушения арендатором условий по внесению арендной платы арендодатель имеет право потребовать, чтобы он заплатил арендную плату досрочно в срок, установленный арендодателем. В этом случае арендодатель не имеет права требовать досрочной опла­ты аренды более чем за два последовательных срока.

Права и обязанности арендодателя:

• предоставить арендатору имущество в состоянии, соответству­ющем условиям аренды и назначению имущества;
• предупредить арендатора обо всех правах третьих лиц на арен­дуемое имущество;
• произвести за свой счет капитальный ремонт сданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными право­выми актами, договором аренды;
• досрочно требовать расторжения договора и возмещения убыт­ков или досрочной оплаты аренды, если арендатор нарушает условия аренды;
• дать или не дать согласие на заключение арендатором договора субаренды.

Права и обязанности арендатора:

• пользоваться арендованным имуществом в соответствии с ус­ловиями договора аренды или в соответствии с назначением имущества;
• своевременно вносить плату за пользование имуществом;
• при прекращении договора аренды вернуть арендодателю иму­щество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нор­мального износа или в состоянии, обусловленном договором;
• поддерживать арендуемое имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества;
• без согласия арендодателя не сдавать арендуемое имущество в субаренду;
• требовать соответственного уменьшения арендной платы либо расторжения договора при неисполнении арендодателем усло­вий договора.