§1. Общие положения о договорах найма жилого помещения

По договору найма жилья (ст. 671 ГК РФ) одна сторона — собственник жилого помещения (наймодатель) передает или обязуется передать дру­гой стороне (нанимателю) жилье для проживания в нем на определенный срок за плату. Основания, условия, порядок заключения и прекращения договора найма жилья, которое является объектом права государственной или муниципальной собственности, устанавливаются законом.

Исходя из видов жилищных фондов, наймодателем по договору жилищного найма могут быть:

• муниципальные или государственные уполномоченные органы (по договору социального найма, по договору найма жилого по­мещения жилищного фонда социального использования, по до­говору специализированного найма);
• юридические лица (по договору жилого помещения жилищного фонда социального использования);
• физические лица (по договору коммерческого найма).

Нанимателями по договору жилищного найма являются физиче­ские лица.

Одновременно с этим законом уточняется (п. 2 ст. 671 ГК РФ), что субъектами права со стороны нанимателей юридических лиц правоот­ношения пользования жильем могут возникать только на основании договора аренды для проживания граждан (например, сотрудников такого юридического лица), исходя из того, что договорные отноше­ния возникают именно в отношении жилого помещения.

Объектом жилищного найма выступает недвижимое имущество, в частности, изолированное жилое помещение, приспособленное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома) и отвечающее всем установленным техническим и са­нитарным правилам и нормам.

Пригодность такого жилого помещения для постоянного прожи­вания определяется в порядке, предусмотренном жилищным зако­нодательством. Так, согласно подзаконному акту [Постановление Правительства РФ от 28.01.2006 № 47 «Об утверждении Поло­жения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригод­ным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, садового дома жилым домом и жилого дома садовым домом»], жилое помещение должно быть обеспечено инженерными системами (электроосвеще­ние, хозяйственно-питьевое и горячее водоснабжение, водоотведе­ние, отопление и вентиляция, а в газифицированных районах также и газоснабжение) и т.д.

К жилым помещениям относятся:

1. ) жилой дом, часть жилого дома (индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспо­могательного использования, предназначенных для удовле­творения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании);
2. ) квартира, часть квартиры (структурно обособленное помеще­ние в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также по­мещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, свя­занных с их проживанием в таком обособленном помещении);
3. ) комната (часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного про­живания граждан в жилом доме или квартире).

Опираясь на положения ст. 17 ЖК РФ, жилое помещение предна­значено исключительно для проживания граждан. Новеллой жилищ­ного законодательства выступило положение об использовании жилья не только для проживания, а для профессиональных целей. К примеру, допускается применение жилого помещения для использования в целях трудовой (предпринимательской) деятельности живущими в нем на за­конных основаниях нанимателями при условии соблюдения интересов соседствующих субъектов. Одновременно с этим для промышленного производства, для размещения гостиниц, для миссионерской деятель­ности использование территории жилых помещений не допускается.

Все жилые помещения, находящиеся на территории Российской Федерации, составляют валовый жилищный фонд. Все фонды могут быть классифицированы в зависимости от формы собственности и в зависимости от целей использования.

Так, в зависимости от формы собственности жилищный фонд подразделяется:

1. ) на частный жилищный фонд — это жилье, которые принадле­жит на праве собственности физическим и юридическим лицам;
2. ) на государственный жилищный фонд — это жилые помещения, которые находятся в собственности Российской Федерации и собственности субъектов Российской Федерации;
3. ) на муниципальный жилищный фонд — это жилые помещения, которые принадлежат на праве собственности муниципальным образованиям.

В зависимости от целей использования жилищный фонд подразделяется:

1. ) на жилищный фонд социального использования — это жилье, которое предоставляется гражданам на основании договоров найма (государственное или муниципальное жилье) и догово­ров найма жилья социального использования (государствен­ное, муниципальное и частное жилье);
2. ) на специализированный жилищный фонд — это жилые по­мещения, специализированного найма, предназначенные для пользования отдельными категориями граждан (в общежитиях, служебном жилье, в домах престарелых и т. д.) (государственное или муниципальное жилье);
3. ) на индивидуальный жилищный фонд — это жилье, исполь­зуемое физическими лицами — собственниками помещений для собственного проживания, а также членов семьи тако­го собственника или предоставления жилья иным гражда­нам или юридическим лицам, но на основе безвозмездного пользования;
4. ) на жилищный фонд коммерческого использования — это жи­лые помещения, которые предоставляются гражданам на осно­вании договоров коммерческого найма, то есть предоставления жилья физическим лицом собственником жилого помещения на основе возмездного владения и пользования другому фи­зическому лицу.