§2. Социальный наем

По договору социального найма жилого помещения одна сторо­на — наймодатель (государственный или муниципальный орган), то есть собственник жилья, берет на себя обязательство предоставить другой стороне — нанимателю (гражданину и членам его семьи) жилое помещение во владение и пользование (ст. 60 ЖК РФ).

Правовая характеристика договора социального найма:

• консенсуальный (права и обязанности возникают с момента соглашения сторон),
• взаимный (права и обязанности возникают у наймодателя и нанимателя),
• бессрочный (заключается без установления срока его действия),
• возмездный (предусматривает плату за наем со стороны нанимателя).

Предметом договора социального найма является изолированное жилое помещение. Законом уточняется, что самостоятельным пред­метом такого договора не могут быть помещения вспомогательного использования, а также общее имущество в коммунальной квартире и общее имущество собственников в многоквартирном доме.

Договор социального найма жилого помещения должен быть за­ключен в письменной форме на основании типового договора, уста­новленного Постановлением Правительства РФ [Постановление Правительства РФ от 21.05.2005 № 315 «Об утверждении Типо­вого договора социального найма жилого помещения»]. В основе такого предоставления лежит решение уполномоченного органа.

Основания предоставления жилых помещений социального найма

Для предоставления жилья по договору социального найма граж­дане должны быть в установленном законом порядке признаны мало­имущими и нуждающимися.

Малоимущими являются граждане, если они признаны таковыми органом местного самоуправления в порядке, установленном зако­ном соответствующего субъекта Российской Федерации, с учетом дохода, приходящегося на каждого члена семьи, и стоимости иму­щества, находящегося в собственности членов семьи и подлежащего налогообложению.

Нуждающимися признаются граждане:

• не являющиеся собственниками жилья;
• не являющиеся нанимателями помещений по социальному найму или по найму жилья жилищного фонда социального использования;
• не являющиеся членами семьи нанимателя по указанным договорам;
• не являющиеся членами семьи собственника;
• являющиеся собственниками жилых помещений или нанима­телями жилья по социальному найму (найму жилья жилищного фонда социального использования), членами семьи нанимателя по указанным договорам или членами семьи собственника, если они обеспечены общей площадью жилья на одного члена семьи менее учетной нормы (норма для постановки на учет, установ­ленная муниципальными органами);
• лица, имеющие жилье на любом праве, находящееся в аварий­ном состоянии;
• являющиеся собственниками единственных жилых помещений или нанимателями жилья по социальному найму (найму жилья жилищного фонда социального использования), являющиеся членами семьи нанимателя по указанным договорам или чле­нами семьи собственника и проживающие в квартире, занятой несколькими семьями. Одновременно с этим в таком жилье должен проживать больной, который страдает тяжелой фор­мой хронических заболеваний и проживание с ними в одном помещении не представляется возможным. Иных жилых по­мещений на праве собственности или на праве найма (договор социального найма, договор найма социального использования) у нанимателя не должно быть. Перечень заболеваний, при ко­торых невозможно совместное проживание, устанавливается нормативно-правовым актом [Приказ Минздрава России от 29.11.2012 №987н «Об утверждении перечня тя­желых форм хронических заболеваний, при которых невозможно совместное про­живание граждан в одной квартире»].

Права и обязанности наймодателя и нанимателя по договору соци­ального найма

Наймодатель жилья имеет право требовать внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги в оговоренный сторонами срок.

Наймодатель жилья обязан:

• передать нанимателю свободное от прав третьих лиц жилое помещение;
• принимать участие в надлежащем содержании и в ремонте об­щего имущества многоквартирного дома;
• осуществлять капитальный ремонт жилого помещения;
• своевременно оказывать содействие в предоставлении комму­нальных услуг.

Наниматель жилья имеет право:

• предоставлять право пользования недвижимостью членам своей семьи;
• предоставлять пользование поднанимателям;
• предоставлять пользование временным жильцам;
• производить обмен или замену занимаемого жилья;
• требовать от наймодателя в срок проведения капитального ремонта жилья, а также участия в содержании общего имуще­ства в многоквартирном доме и предоставления коммунальных услуг.

Наниматель жилого помещения по договору социального найма обязан:

• использовать жилое помещение по назначению;
• обеспечивать сохранность жилого помещения;
• поддерживать надлежащее состояние жилого помещения;
• проводить текущий ремонт жилого помещения;
• своевременно вносить плату за жилое помещение и коммуналь­ные услуги;
• информировать наймодателя в установленные договором сроки об изменении оснований и условий, дающих право пользования жилым помещением по договору социального найма.

Изменение и расторжение договора социального найма

Ст. 82 ЖК РФ предусматривает только два основания для измене­ния такого договора:

1. ) наниматели, объединяющиеся в одну семью и проживающие ранее в одном жилье по разным договорам социального найма, имеют право обратиться к наймодателю с заявлением о заклю­чении одного договора;
2. ) один из дееспособных нанимателей, проживающих по до­говору социального найма, с учетом добровольного согла­сия остальных дееспособных нанимателей по этому дого­вору вправе перевести на себя права основного нанимателя. Аналогичное право возникает в случае смерти основного нанимателя.

Расторжение такого договора, как любого гражданско-правового договора, предусматривает случаи добровольного и принудительного прекращения прав и обязанностей.

К случаям добровольного расторжения договора социального най­ма можно отнести:

• по соглашению сторон в любой момент,
• по инициативе нанимателя и членов его семьи.

К случаям принудительного расторжения в судебном порядке по инициативе наймодателя относят случаи:

1. ) невнесения нанимателем платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги в течение более шести месяцев подряд;
2. ) разрушения или повреждения жилья нанимателем или членами его семьи;
3. ) систематического нарушения прав и законных интересов со­седей, которое делает невозможным совместное проживание в одном жилом помещении;
4. ) использования жилого помещения не по назначению, бесхо­зяйного отношения к жилому помещению.

Наймодателем (собственником) при выселении из жилого по­мещения в судебном порядке нанимателя и (или) членов его семьи, бывших членов его семьи должны представляться письменные дока­зательства предупреждения виновных лиц об устранении допущенных нарушений. В свою очередь, если после предупреждения наймодателя в письменной форме не устраняются эти нарушения, виновные граж­дане по требованию наймодателя или других заинтересованных лиц выселяются в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения.